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SFDR et indicateur PAI 7 biodiversité pour les acteurs financiers de l'immobilier

Le règlement SFDR impose aux acteurs des marchés financiers de publier les principales incidences négatives de leurs décisions d'investissement. L'indicateur n° 7 vise les activités ayant une incidence négative sur des zones sensibles sur le plan de la biodiversité ; il porte sur les investissements dans des sociétés, les actifs immobiliers détenus relevant d'indicateurs distincts. Une révision du règlement, proposée le 20 novembre 2025, est en négociation.

Cadre du règlement SFDR

Le Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (SFDR) impose aux acteurs des marchés financiers et aux conseillers financiers des obligations de transparence. Il vise notamment les sociétés de gestion d'OPCVM et de FIA, les entreprises d'assurance proposant des produits d'investissement fondés sur l'assurance, les fonds de retraite professionnelle, les prestataires de gestion de portefeuille et les conseillers en investissement.

Au niveau des produits, le règlement distingue les informations exigées de tous les produits sur les risques en matière de durabilité (article 6), celles des produits qui promeuvent des caractéristiques environnementales ou sociales (article 8) et celles des produits qui ont pour objectif l'investissement durable (article 9).

Le Règlement délégué (UE) 2022/1288 précise le contenu de ces informations. Le tableau 1 de son annexe I liste 18 indicateurs obligatoires de principales incidences négatives (PAI) : 14 pour les investissements dans des sociétés, 2 pour les émetteurs souverains et supranationaux, 2 pour les actifs immobiliers. Les tableaux 2 et 3 proposent des indicateurs supplémentaires. La déclaration relative aux principales incidences négatives est obligatoire pour les acteurs de plus de 500 salariés ; les autres la publient ou expliquent pourquoi ils ne le font pas (article 4 du règlement 2019/2088).

Définition du PAI 7 et périmètre

Le PAI 7, « Activités ayant une incidence négative sur des zones sensibles sur le plan de la biodiversité », se mesure par la part des investissements effectués dans des sociétés ayant des sites ou établissements situés dans ou à proximité de zones sensibles sur le plan de la biodiversité, lorsque les activités de ces sociétés ont une incidence négative sur ces zones.

Les zones sensibles sont celles de l'appendice D de l'annexe II du règlement délégué (UE) 2021/2139 : le réseau Natura 2000, les sites du patrimoine mondial de l'Unesco, les Key Biodiversity Areas (KBA) et les autres zones protégées. Une activité a une incidence négative au sens de l'indicateur lorsque deux conditions sont réunies : elle détériore des habitats naturels et l'habitat d'espèces pour lesquelles une aire protégée a été définie, et dérange ces espèces ; aucune des conclusions, mesures d'atténuation ou évaluations prévues par les directives « Oiseaux » 2009/147/CE, « Habitats » 92/43/CEE ou par l'évaluation environnementale de la directive 2011/92/UE n'a été mise en œuvre.

Le PAI 7 ne s'applique pas aux actifs immobiliers détenus directement. Pour ceux-ci, les indicateurs obligatoires sont l'exposition à des combustibles fossiles via des actifs immobiliers (n° 17) et l'exposition à des actifs immobiliers inefficaces sur le plan énergétique (n° 18). La biodiversité y figure dans le tableau 2, indicateur facultatif n° 22 « Artificialisation des sols » : part de surface non végétalisée (sols sans végétation, toitures, terrasses et façades non végétalisées) dans la surface totale des parcelles de tous les actifs.

Méthodes d'identification des impacts négatifs

L'identification des incidences négatives sur les zones sensibles repose sur plusieurs opérations.

Cartographie des sites, pour chaque société détenue, localisation des sites et établissements et croisement avec les bases d'aires protégées : base mondiale WDPA, base mondiale des Key Biodiversity Areas, et pour la France l'Inventaire national du patrimoine naturel (INPN) du Muséum national d'Histoire naturelle.

Analyse de proximité, le règlement délégué ne fixe pas de distance pour la notion de « proximité ». Chaque acteur définit et documente le périmètre retenu au regard des effets indirects possibles : fragmentation, pollution lumineuse, modification hydrologique, dérangement de la faune.

Vérification des conditions de la définition, la localisation ne suffit pas : l'indicateur suppose une détérioration d'habitats et l'absence de mise en œuvre des conclusions ou mesures issues des évaluations environnementales. L'acteur recherche donc les études d'impact, évaluations des incidences Natura 2000 et mesures prescrites qui concernent les sites en cause.

Données des sociétés détenues, les sociétés soumises à la CSRD publient, au titre de l'exigence E4-5 des ESRS révisés, la liste des zones sensibles touchées par leurs impacts négatifs matériels. La réduction du champ de la CSRD par la directive (UE) 2026/470 réduit le nombre de sociétés qui publient ces données.

Reporting et publication

Les acteurs concernés publient sur leur site internet, au plus tard le 30 juin de chaque année, une déclaration relative aux principales incidences négatives couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre de l'année précédente. Les incidences sont déterminées à au moins quatre dates de cette période et la moyenne est publiée. Le modèle de déclaration figure à l'annexe I du règlement délégué 2022/1288.

Pour les produits relevant de l'article 8 ou de l'article 9, les informations précontractuelles et les rapports périodiques annuels indiquent si et comment les principales incidences négatives sont prises en considération.

La qualité des données varie selon les acteurs et les méthodes retenues ; la comparaison entre déclarations suppose de lire les explications méthodologiques que chaque acteur publie dans la colonne prévue à cet effet.

Articulation avec ESRS E4 et Taxonomie

Le PAI 7 SFDR partage sa notion de zone sensible avec deux autres cadres européens.

Articulation avec ESRS E4, l'exigence E4-5 des ESRS révisés (règlement délégué (UE) 2026/1563) demande la liste des zones sensibles sur le plan de la biodiversité touchées par les impacts négatifs matériels de l'entreprise. Une société détenue qui publie selon ESRS E4 fournit ainsi une donnée d'entrée du PAI 7 de ses investisseurs.

Articulation avec Taxonomie, la clause DNSH biodiversité de la taxonomie renvoie au même appendice D et aux mêmes évaluations environnementales.

Pour un gestionnaire d'actifs immobiliers, la cohérence entre ces trois publications (CSRD, SFDR, taxonomie) suppose des données sources communes et un périmètre documenté.

Limites actuelles et révision en cours

Plusieurs limites du PAI 7 sont documentées. Méthode non harmonisée, la notion de proximité et la vérification des conditions de la définition relèvent de chaque acteur. Granularité limitée, l'indicateur exprime une part des investissements sans mesurer l'intensité de l'incidence. Couverture des aires, la catégorie « autres zones protégées » est appliquée différemment selon que l'acteur retient ou non les aires protégées nationales.

La Commission a proposé le 20 novembre 2025 une révision du règlement (COM(2025) 841, procédure 2025/0361(COD)). Le texte proposé supprime la déclaration des principales incidences négatives au niveau de l'entité, crée des catégories de produits et abroge le règlement délégué 2022/1288. Le Conseil a arrêté sa position le 24 juin 2026 ; au 11 octobre 2026, les négociations avec le Parlement européen ne sont pas conclues. Le règlement 2019/2088 et le règlement délégué 2022/1288 restent applicables en l'état.

Questions fréquentes

Le règlement délégué 2022/1288 renvoie à l'appendice D du règlement délégué 2021/2139 : réseau Natura 2000, sites du patrimoine mondial de l'Unesco, Key Biodiversity Areas (KBA) et autres zones protégées. Il ne donne pas de liste nationale. En France, l'INPN recense les espaces protégés. Les ZNIEFF sont des inventaires sans portée réglementaire propre ; leur prise en compte relève du choix méthodologique de chaque acteur, à documenter.

Le PAI 7 porte sur les investissements dans des sociétés détenus aux dates de calcul, quelle que soit leur date d'acquisition. Les actifs immobiliers détenus directement ne relèvent pas du PAI 7 mais des indicateurs 17 et 18 du tableau 1, et le cas échéant de l'indicateur facultatif 22 (artificialisation des sols) du tableau 2.

En France, l'Autorité des marchés financiers (AMF) est l'autorité compétente pour les sociétés de gestion et contrôle le respect des obligations de transparence du règlement SFDR dans le cadre de ses pouvoirs de surveillance et de sanction. Les autres acteurs relèvent de leur autorité de supervision.

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Publication : 11/10/2026 · Version 1.1