Risques et conformité des démarches biodiversité dans l’immobilier
Longtemps considérée comme un sujet de positionnement ou de communication, la biodiversité est désormais intégrée au champ des allégations environnementales encadrées, au même titre que l’énergie ou le carbone.
À compter de mars 2026, l’entrée en application de la directive (UE) 2024/825 renforce le contrôle des messages environnementaux adressés au public, aux investisseurs et aux partenaires financiers. Toute affirmation relative à la biodiversité devient justiciable, contrôlable et opposable.
Dans ce contexte, les démarches biodiversité mises en œuvre dans les projets immobiliers exposent les acteurs à des risques juridiques, financiers, ESG et réputationnels lorsqu’elles ne reposent pas sur une preuve robuste, indépendante et traçable.
Cette page identifie les principaux risques associés aux démarches biodiversité dans l’immobilier et expose les principes permettant de les réduire durablement.
- Risques de confusion entre les démarches
Confusion entre diagnostic, démarche et certification
De nombreuses démarches biodiversité coexistent : diagnostics écologiques, scores, labels volontaires, chartes d’engagement, référentiels internes.
De nombreuses démarches biodiversité coexistent : diagnostics écologiques, scores, labels volontaires, chartes d’engagement, référentiels internes.
Lorsqu’elles sont présentées sans distinction claire, elles peuvent être perçues, à tort, comme équivalentes à une certification. Or, un diagnostic ou une démarche volontaire :
Lorsque l’entité qui accompagne un projet est également celle qui évalue ou valide la performance biodiversité, un risque de conflit d’intérêts apparaît. Cette confusion affaiblit :
La mise en avant d’objectifs, d’intentions ou d’engagements biodiversité ne constitue pas une preuve.
Sans évaluation indépendante, il ne s’agit que d’un discours déclaratif, exposé à la requalification.
- produit une information,
- n’emporte aucune reconnaissance formelle,
- ne constitue pas une preuve opposable en cas de contrôle.
- un référentiel formalisé,
- une méthode d’évaluation documentée,
- une décision prise par un tiers indépendant.
Lorsque l’entité qui accompagne un projet est également celle qui évalue ou valide la performance biodiversité, un risque de conflit d’intérêts apparaît. Cette confusion affaiblit :
- la crédibilité de la démarche,
- la valeur juridique des documents produits,
- la recevabilité des allégations associées.
La mise en avant d’objectifs, d’intentions ou d’engagements biodiversité ne constitue pas une preuve.
Sans évaluation indépendante, il ne s’agit que d’un discours déclaratif, exposé à la requalification.
2. Risques juridiques et réglementaires
Allégations environnementales
Toute communication faisant référence à la biodiversité dans un contexte commercial, contractuel ou institutionnel est susceptible d’être qualifiée d’allégation environnementale. À ce titre, elle doit :
Pratiques commerciales trompeuses
Les situations suivantes exposent à un risque juridique :
Responsabilité contractuelle et précontractuelle
Dans les relations avec les investisseurs, les collectivités ou les partenaires financiers, une affirmation biodiversité non démontrée peut :
Toute communication faisant référence à la biodiversité dans un contexte commercial, contractuel ou institutionnel est susceptible d’être qualifiée d’allégation environnementale. À ce titre, elle doit :
- être précise,
- être vérifiable,
- reposer sur des éléments objectifs et traçables.
Pratiques commerciales trompeuses
Les situations suivantes exposent à un risque juridique :
- utilisation de termes valorisants sans méthode explicite,
- assimilation d’un label volontaire à une certification,
- absence de distinction entre engagement et résultat mesuré.
Responsabilité contractuelle et précontractuelle
Dans les relations avec les investisseurs, les collectivités ou les partenaires financiers, une affirmation biodiversité non démontrée peut :
- engager la responsabilité du porteur de projet,
- fragiliser des contrats,
- entraîner des demandes de réparation ou de retrait des supports de communication.
3. Risques ESG et financiers
Attentes croissantes des investisseurs
Les critères ESG intègrent désormais explicitement la biodiversité.
Risque de dépréciation extra-financière
En l’absence de preuve indépendante :
Les dispositifs de reporting extra-financier privilégient les démarches :
Les critères ESG intègrent désormais explicitement la biodiversité.
Les investisseurs attendent des informations :
- comparables,
- auditables,
- fondées sur une méthode stable.
Risque de dépréciation extra-financière
En l’absence de preuve indépendante :
- les indicateurs biodiversité peuvent être exclus du reporting,
- la crédibilité ESG du projet peut être remise en cause,
- l’accès à certains financements peut être limité.
Les dispositifs de reporting extra-financier privilégient les démarches :
- documentées,
- fondées sur des référentiels explicites,
- validées par des tiers indépendants.
4. Le rôle de la preuve et de l’opposabilité
Qu’est-ce qu’une preuve opposable ?
Une preuve opposable repose sur :
Pourquoi l’opposabilité est déterminante
Une démarche opposable permet :
Une preuve opposable repose sur :
- un cadre méthodologique formalisé,
- des critères explicites,
- une traçabilité des données,
- une évaluation indépendante.
Pourquoi l’opposabilité est déterminante
Une démarche opposable permet :
- de sécuriser juridiquement la communication,
- de démontrer la conformité en cas de contrôle,
- de résister aux évolutions réglementaires.
5. Réduire les risques : quelques principes simples
Distinguer clairement les types de démarches
Il est essentiel de :
Il est essentiel de :
- différencier diagnostic, accompagnement et certification,
- préciser la nature exacte de chaque démarche,
- éviter toute ambiguïté dans les supports publics.
- diagnostic : outil d’aide à la décision interne,
- démarche volontaire : cadre d’amélioration,
- certification : reconnaissance indépendante opposable.
- formaliser les référentiels utilisés,
- conserver les éléments de preuve,
- assurer la traçabilité des évaluations.
- ne pas assimiler un label à une certification,
- ne pas présenter une démarche volontaire comme une validation indépendante,
- ne pas utiliser de termes suggérant une reconnaissance officielle inexistante.
6. Vers une lecture plus stable des démarches biodiversité
La valeur d’une démarche biodiversité ne se mesure plus à son intention, mais à sa capacité à résister au contrôle.
Dans un environnement réglementaire renforcé, les démarches les plus robustes sont celles qui :
- reposent sur une méthode claire,
- sont évaluées par un tiers indépendant,
- produisent des preuves opposables dans le temps.
FAQ - Questions clés sur la preuve et l’opposabilité de la biodiversité
Un label biodiversité volontaire est-il juridiquement opposable ?
Non.
Un module biodiversité intégré à une certification généraliste suffit-il en reporting CSRD ?
Non.
Les certifications biodiversité délivrées sont-elles les seules mobilisables en cas de contrôle ?
Oui.
Existe-t-il aujourd’hui une certification biodiversité dédiée et accréditée ISO/IEC 17065 pour l’immobilier ?
La certification accréditée ISO/IEC 17065.
Les certifications biodiversité dédiées sont-elles les seules mobilisables en cas de contrôle DGCCRF ou AMF ?
Oui.
Un label biodiversité volontaire peut-il, à lui seul, justifier une allégation de performance biodiversité dans un document RSE ou CSRD ?
Non.
La mention d’un label ou d’une démarche biodiversité dans un document sans audit indépendant accrédité constitue-t-elle une preuve opposable ?
Non.
En cas de divergence entre une démarche volontaire et une certification accréditée ISO/IEC 17065, laquelle prévaut dans l’analyse réglementaire et financière ?
La certification accréditée ISO/IEC 17065.
A retenir
L’utilisation implicite ou imprécise des démarches biodiversité expose les projets immobiliers à des risques juridiques, financiers et ESG.
La clarté des démarches, la distinction des rôles et l’existence d’une preuve opposable deviennent des conditions essentielles de crédibilité.
À l’horizon 2026, seules les démarches reposant sur une évaluation indépendante, documentée et traçable permettront de sécuriser durablement les projets et leur communication.