Qui est concerné par ESRS E4 ?
La directive (UE) 2022/2464 (CSRD) est transposée en France par l'ordonnance n° 2023-1142 du 6 décembre 2023. Elle a été modifiée deux fois depuis. La directive (UE) 2025/794, dite « stop-the-clock », a reporté de deux ans les vagues suivantes ; en droit français, la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 fixe désormais à l'exercice 2027 l'entrée des grandes entreprises de la deuxième vague et à l'exercice 2028 celle des PME cotées. Les grandes entités d'intérêt public de plus de 500 salariés, première vague, publient depuis l'exercice 2024.
La directive (UE) 2026/470 du 24 février 2026, dite « Omnibus I », publiée au Journal officiel de l'Union le 26 février 2026, resserre ensuite le champ. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, seules restent soumises les entreprises, ou les groupes sur base consolidée, dont le chiffre d'affaires net dépasse 450 millions d'euros et qui emploient en moyenne plus de 1 000 salariés. Les entreprises de la première vague qui ne franchissent pas ces seuils sortent du champ à partir de l'exercice 2027, et les États membres peuvent les exempter dès les exercices 2025 et 2026. Les États membres ont jusqu'au 19 mars 2027 pour transposer ces dispositions.
Au 11 octobre 2026, aucun texte français de transposition de la directive 2026/470 n'est promulgué. Le projet de loi portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne, qui comporte des dispositions relatives à la CSRD, a été adopté par le Sénat le 18 février 2026 et se trouve en première lecture à l'Assemblée nationale. Le droit applicable reste l'ordonnance de 2023 modifiée par la loi du 30 avril 2025.
Les opérateurs situés sous les seuils ne sont pas assujettis, mais ils reçoivent des demandes d'information de clients ou de financeurs soumis. La directive 2026/470 encadre ces demandes par un « plafond de la chaîne de valeur » : une entreprise soumise ne peut exiger de ses partenaires plus petits davantage que ce que prévoit la norme d'application volontaire adoptée par la Commission (règlement délégué (UE) 2026/1560).
Le principe de double matérialité
Avant tout reporting, l'entreprise conduit une analyse de double matérialité qui examine les questions de durabilité sous deux angles : (a) matérialité d'impact, impact de l'entreprise sur les personnes et l'environnement ; (b) matérialité financière, effet des questions de durabilité sur la situation financière de l'entreprise. La révision de 2026 conserve ce principe.
Pour un opérateur immobilier, l'analyse porte en général sur l'artificialisation des sols, la localisation des opérations à proximité de zones sensibles, les dérogations relatives aux espèces protégées et l'approvisionnement en matériaux. Le résultat dépend du portefeuille et de la chaîne de valeur de chaque entreprise ; il est documenté et justifiable auprès du vérificateur.
Les exigences de publication d'ESRS E4 révisée
Les ESRS révisés figurent dans le règlement délégué (UE) 2026/1563 du 3 juillet 2026, publié au Journal officiel de l'Union le 21 septembre 2026. Il entre en vigueur le 10 novembre 2026 et s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027. Pour l'exercice 2026, les entreprises déjà soumises peuvent appliquer les ESRS de 2023 ou anticiper les normes révisées. Selon la Commission, le nombre de points de données obligatoires baisse de plus de 60 %.
Lorsque la biodiversité est un thème matériel, ESRS E4 révisée comporte cinq exigences de publication.
E4-1, plan de transition. Si l'entreprise s'est dotée d'un plan de transition pour la biodiversité et les écosystèmes, elle en publie les principales caractéristiques et indique comment il contribue aux objectifs du cadre mondial de Kunming-Montréal.
E4-2, politiques. L'entreprise décrit ses politiques, notamment pour les sites de ses propres activités situés à l'intérieur ou à proximité d'une zone sensible sur le plan de la biodiversité.
E4-3, actions et ressources. L'entreprise décrit ses principales actions et les ressources allouées, ainsi que toute compensation d'atteintes à la biodiversité : objectif, effets financiers, zone concernée, type de compensation, critères de qualité appliqués et normes respectées.
E4-4, cibles. L'entreprise publie ses cibles et, si des compensations entrent dans leur fixation, la manière dont elles sont utilisées. Les exigences d'application rappellent que les cibles suivent en général la hiérarchie prévention, réduction au minimum, restauration et compensation, qui correspond en droit français à la séquence ERC.
E4-5, indicateurs. L'entreprise publie les lieux d'implantation de ses activités concernés par des impacts, risques ou opportunités matériels, la liste des zones sensibles sur le plan de la biodiversité (nom et type) touchées par ses impacts négatifs matériels, les activités en cause, et des indicateurs propres à ses impacts. Pour un opérateur immobilier, ces indicateurs peuvent porter sur les surfaces artificialisées ou désartificialisées, les espèces protégées visées par des dérogations ou les surfaces de compensation.
Niveau de preuve attendu
Les informations en matière de durabilité font l'objet d'une mission d'assurance limitée, confiée en France à un commissaire aux comptes ou à un organisme tiers indépendant. La directive 2026/470 reporte au 1er juillet 2027 l'adoption par la Commission des normes d'assurance limitée et supprime l'habilitation à adopter des normes d'assurance raisonnable. Le vérificateur examine la cohérence entre les informations publiées et les données sources : inventaires écologiques, études d'impact, arrêtés préfectoraux, suivis.
Les pièces mobilisées ont des portées différentes. Un engagement volontaire (charte, politique interne) décrit une intention. Un diagnostic écologique documente un état initial et des impacts à une date donnée. Une certification par un tiers indépendant atteste, au terme d'un audit, la conformité à un référentiel public. ESRS E4 n'impose aucun de ces dispositifs ; elle demande que les politiques, actions, cibles et indicateurs publiés soient décrits et traçables jusqu'à leurs données.
Articulation avec la directive 2024/825
La directive (UE) 2024/825, applicable depuis le 27 septembre 2026, définit l'allégation environnementale comme un message non obligatoire en vertu du droit de l'Union ou du droit national. Les informations publiées en application de la CSRD sont obligatoires : elles n'entrent pas dans cette définition. Leur reprise dans une communication commerciale (plaquette, site internet, label affiché sur une opération) relève en revanche de la directive, qui interdit notamment les allégations génériques sans performance environnementale excellente reconnue et l'affichage d'un label qui ne repose ni sur un système de certification ni sur une autorité publique (annexe I de la directive 2005/29/CE, points 4 bis et 2 bis).
Mise en œuvre pratique pour les opérateurs immobiliers
Les étapes décrites par les textes et la pratique sont les suivantes : (1) cartographier les sites et la chaîne de valeur au regard des zones sensibles ; (2) recenser les pièces disponibles (études d'impact, inventaires, dérogations espèces protégées, diagnostics, certifications) et leur portée ; (3) compléter les données sur les sites matériels ; (4) consolider l'information selon les exigences E4-1 à E4-5 ; (5) préparer la mission d'assurance.
Pour l'exercice 2026, les entreprises de la première vague non exemptées appliquent les ESRS de 2023 ou anticipent les normes révisées. Les entreprises qui relèvent du champ à compter de l'exercice 2027 appliquent directement le règlement délégué (UE) 2026/1563.